A pequena propriedade rural familiar permanece protegida quando oferecida em alienação fiduciária

1. A decisão protege o imóvel, mas não extingue automaticamente a dívida

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a proteção da pequena propriedade rural trabalhada pela família também impede a consolidação extrajudicial da propriedade em favor do credor fiduciário. O oferecimento voluntário do imóvel em garantia não afasta essa proteção, desde que os requisitos legais estejam comprovados.

O REsp 2.233.886/RS foi julgado por unanimidade em 9 de dezembro de 2025, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, e publicado em 15 de dezembro de 2025. O. Este texto explica o resultado e suas consequências para advogados, proprietários, credores e agentes públicos.

A conclusão exige uma distinção essencial: impedir a perda do imóvel não significa declarar a quitação do empréstimo. A decisão preservou a proteção da propriedade e manteve a invalidação da garantia discutida no processo. Não se pronunciou sobre a existência ou o valor do crédito. Pelo art. 184 do Código Civil, a invalidade da garantia, que é acessória, não alcança a obrigação principal: a dívida continua exigível, mas sem essa garantia, e o imóvel segue protegido também contra penhora em eventual cobrança judicial.

2. Os proprietários contestaram a garantia sobre o imóvel utilizado pela família

O processo teve origem em ação ajuizada pelos proprietários contra uma cooperativa de crédito. Eles pediram a declaração de nulidade da cláusula de alienação fiduciária inserida em cédula de crédito bancário e a suspensão dos atos de consolidação da propriedade.

Na alienação fiduciária, o imóvel é transferido ao credor em caráter resolúvel, para garantir uma obrigação. A transferência se resolve com o pagamento. Se houver inadimplemento e forem cumpridas as condições legais, o procedimento pode levar à consolidação da propriedade em nome do credor e à venda do imóvel em leilão (Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27).

As instâncias ordinárias reconheceram que o bem era uma pequena propriedade rural explorada pela família. A sentença declarou a nulidade da cláusula, desconstituiu o gravame e proibiu os atos de expropriação, isto é, os atos destinados à perda do bem para pagamento do crédito. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul manteve essa proteção.

A cooperativa alegou que a consolidação não equivale à penhora. A penhora é uma medida judicial que vincula o bem à execução; a consolidação fiduciária segue procedimento próprio, que pode ocorrer fora do processo judicial. Para a credora, essa diferença permitiria a realização da garantia. O STJ rejeitou o argumento e chegou a qualificar a consolidação como medida ainda mais gravosa ao devedor do que a penhora.

3. A diferença entre os procedimentos não permite afastar a proteção

A questão jurídica era saber se a proteção contra penhora também alcança a perda do imóvel pelo procedimento fiduciário. O STJ reconheceu que os institutos são diferentes, mas considerou que ambos podem produzir o mesmo resultado: retirar da família o imóvel para satisfazer o crédito.

O voto reconheceu a “equivalência funcional” entre os dois procedimentos. Isso significa comparar os efeitos dos procedimentos para aplicar a proteção, sem afirmar que penhora e alienação fiduciária sejam juridicamente idênticas em todos os aspectos.

A interpretação preserva a finalidade da regra: assegurar a base produtiva e de subsistência da família. Se bastasse substituir a execução judicial por procedimento extrajudicial, a garantia poderia perder sua eficácia prática. Essa é a principal contribuição do julgamento para a interpretação dos limites das garantias contratuais.

O Tribunal também considerou que a proteção tem natureza de ordem pública e não pode ser afastada por simples manifestação de vontade. Aplicou à alienação fiduciária os efeitos protetivos já reconhecidos em relação à hipoteca pela Segunda Seção do STJ (REsp 1.913.234/SP) e no voto condutor do Tema 961 do STF. No caso concreto, isso levou à manutenção da decisão que invalidou a cláusula fiduciária.

4. A proteção exige comprovação da área e do trabalho familiar

O fundamento constitucional está no art. 5º, XXVI, da Constituição, que protege a pequena propriedade rural trabalhada pela família contra penhora para pagamento de débitos decorrentes de sua atividade produtiva. O art. 833, VIII, do Código de Processo Civil (CPC) protege a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família. Diferentemente da Constituição, o CPC não menciona a origem da dívida, e o acórdão não exigiu prova de que o débito decorresse da atividade produtiva.

São necessários dois requisitos: o enquadramento dimensional do imóvel e a exploração familiar. A pequena área, sozinha, não assegura o reconhecimento da proteção.

O art. 4º, II, “a”, da Lei nº 8.629/1993 utiliza o parâmetro de área até quatro módulos fiscais, respeitada a fração mínima de parcelamento. O módulo fiscal é uma medida de área que varia conforme o município. Portanto, não é possível converter o limite em um número único de hectares para todo o país.

O Tema 961 do Supremo Tribunal Federal trata da proteção da propriedade familiar formada por mais de um terreno contínuo e utiliza, em sua tese, a expressão área total inferior a quatro módulos fiscais. A lei fala em área “até” quatro módulos; a tese, em área “inferior a” quatro módulos. Em imóvel com exatamente quatro módulos fiscais, essa diferença de redação pode ser decisiva e deve ser enfrentada expressamente.

O Tema Repetitivo 1.234/STJ, julgado pela Corte Especial em 2024 (REsp 2.080.023/MG), atribui ao executado o ônus de provar a exploração familiar. Ônus da prova significa que a falta de demonstração do requisito pode conduzir à rejeição do pedido. Esse tema uniformizou a questão probatória; não decidiu especificamente a validade da alienação fiduciária.

No processo comentado, foram considerados o recibo de inscrição no Cadastro Ambiental Rural e notas fiscais de produtor. Esses documentos integraram a prova da atividade familiar, mas o julgamento não estabeleceu que sejam suficientes, isoladamente, em todos os casos.

5. A atuação profissional deve começar pela prova e pela fase do procedimento

Para o advogado dos proprietários, a providência inicial é verificar a matrícula, a área, o módulo fiscal municipal e a utilização efetiva do imóvel. Recomenda-se reunir documentos cadastrais, notas de produtor, elementos de comercialização e outros registros que demonstrem o trabalho familiar.

A petição deve explicar qual proteção está sendo invocada e formular pedidos compatíveis com a situação registral e contratual. Havendo consolidação ou leilão iminente, cabe avaliar pedido de tutela de urgência, instruído com prova dos requisitos e do risco concreto. O ajuizamento da ação, por si só, não equivale à suspensão do procedimento.

Para o credor, a consequência é avaliar a efetividade da garantia antes de contratar ou promover sua realização. O registro da alienação fiduciária e a anuência do proprietário não eliminam o risco de invalidação quando o imóvel reúne os requisitos de proteção. O risco persiste mesmo depois da consolidação, no AREsp 3.121.230/SC, a credora já havia consolidado a propriedade e vendido o imóvel em leilão, e ainda assim a proteção reconhecida pelo tribunal de origem foi mantida.

Para os profissionais do registro, o acórdão não cria cancelamento automático de garantias mediante simples declaração do interessado. O cumprimento de decisões judiciais e a qualificação registral devem observar o procedimento e as normas aplicáveis.

6. O entendimento possui limites e recebeu aplicação posterior

O REsp 2.233.886/RS é um precedente colegiado unânime da Terceira Turma. Não foi julgado sob o rito dos recursos repetitivos e, por isso, não fixa tese vinculante.

A proteção também não pode ser descrita como imunidade contra qualquer obrigação. O art. 833, § 1º, do CPC prevê exceção para execução de dívida relativa ao próprio bem, inclusive sua aquisição. O acórdão não examinou essa exceção. Se a dívida garantida for o financiamento da compra do próprio imóvel, a conclusão do julgado não pode ser transposta sem análise específica.

Outra distinção necessária envolve o bem de família residencial (Lei nº 8.009/1990). Para esse bem, a Segunda Seção do STJ admite a alienação fiduciária oferecida voluntariamente pelo proprietário (EREsp 1.559.370/DF). O acórdão comentado distinguiu as situações: o bem de família protege a moradia, enquanto a pequena propriedade rural protege o patrimônio mínimo para a subsistência da família e configura direito fundamental indisponível. Por isso, a simples utilização do imóvel como moradia não substitui a prova da área e do trabalho familiar, e o regime mais rígido da pequena propriedade rural não se estende ao imóvel residencial comum.

A orientação recebeu aplicação posterior no AREsp 3.121.230/SC, em acórdão unânime da Terceira Turma, relatado pelo Ministro Moura Ribeiro, julgado em sessão virtual encerrada em 18 de maio de 2026 e publicado em 26 de maio de 2026. A decisão citou o REsp 2.233.886/RS e manteve a proteção reconhecida na origem, destacando também o impedimento ao reexame das provas no recurso especial (Súmula 7/STJ). Trata-se de reiteração colegiada da orientação na Terceira Turma, ainda sem caráter repetitivo (Brasil, 2026).

7. A garantia contratual deve respeitar a proteção da atividade familiar

O STJ reconheceu que a proteção da pequena propriedade rural familiar deve alcançar o resultado da cobrança, inclusive quando realizado fora do processo judicial. No caso julgado, a vontade contratual não prevaleceu sobre a proteção do imóvel comprovadamente utilizado pela família.

A consequência prática é clara: a análise da garantia deve reunir contrato, situação registral, área e prova da exploração familiar. Para os proprietários, a defesa depende dessa demonstração; para os credores e agentes públicos, a avaliação prévia reduz o risco de aceitar uma garantia que não poderá ser realizada.

Fontes e referências

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Art. 5º, XXVI. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm. Acesso em: 6 out. 2026.

BRASIL. Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993. Art. 4º, II, “a”. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8629.htm. Acesso em: 6 out. 2026.

BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Arts. 26 e 27. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm. Acesso em: 7 out. 2026.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Art. 184. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 7 out. 2026.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Art. 833, VIII e § 1º. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 6 out. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Recurso Especial nº 2.233.886/RS. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Julgado em: 9 dez. 2025. Publicado em: 15 dez. 2025. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=15/12/2025&num_registro=202502496081. Acesso em: 6 out. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (Corte Especial). Tema Repetitivo 1.234. Processo paradigma: REsp 2.080.023/MG. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?cod_tema_final=1234&cod_tema_inicial=1234&novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T. Acesso em: 6 out. 2026.

BRASIL. Supremo Tribunal Federal. Tema 961. Processo paradigma: ARE 1.038.507. Disponível em: https://portal.stf.jus.br/processos/detalhe.asp?incidente=5164056. Acesso em: 6 out. 2026.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça (3. Turma). Agravo em Recurso Especial nº 3.121.230/SC. Relator: Ministro Moura Ribeiro. Julgado em: 18 maio 2026. Publicado em: 26 maio 2026. Disponível em: https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?dt_publicacao=26/05/2026&num_registro=202504726702. Acesso em: 6 out. 2026.