Tenho contrato de compra e venda, mas o imóvel não está no meu nome: por onde começar?

O primeiro passo é identificar o que foi contratado, o que consta no Registro de Imóveis e qual pendência impede a transferência.

Você assinou o contrato, pagou o preço e recebeu as chaves. Ao consultar a documentação, porém, percebe que o imóvel continua registrado em nome do vendedor — ou até de alguém que participou de uma negociação anterior.

Essa situação exige atenção. O contrato pode assegurar direitos ao comprador, mas sua assinatura, o pagamento e a entrega da posse não significam, por si só, que a propriedade foi transferida.

Na compra e venda imobiliária, a transferência da propriedade depende, em regra, do registro do título adequado no Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil.

Contrato, escritura e registro têm funções diferentes

O contrato estabelece as condições do negócio e as obrigações assumidas pelas partes. É necessário examinar se o documento contém uma promessa de venda, uma cessão de direitos ou outro negócio jurídico.

A escritura pública formaliza o negócio perante o tabelião de notas quando essa forma é exigida. Existem hipóteses legais em que um instrumento particular pode ser utilizado.

O registro é o ato praticado no Registro de Imóveis que, na transmissão decorrente da compra e venda, efetiva a aquisição da propriedade. Por isso, mesmo uma escritura já assinada pode ainda precisar ser registrada. A exigência de escritura e a possibilidade de utilização de instrumento particular devem ser examinadas conforme o negócio realizado.

Comece pela documentação do imóvel e da negociação

Para uma análise inicial, reúna, conforme estejam disponíveis:

• Certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel.
• Contrato e eventuais aditivos.
• Contratos anteriores e instrumentos de cessão.
• Comprovantes de pagamento e declaração de quitação.
• Escritura pública, caso tenha sido lavrada.
• Comunicações com o vendedor.
• Eventuais notas de exigências emitidas pelo Registro de Imóveis.

Essa relação é um ponto de partida. Outros documentos poderão ser necessários conforme as características da negociação.

A análise deve esclarecer especialmente quem consta como proprietário, se o vendedor corresponde à pessoa indicada no registro e se o imóvel descrito no contrato coincide com aquele efetivamente negociado.

O encaminhamento depende da pendência encontrada

Não existe um único procedimento para todo imóvel que permanece em nome de outra pessoa.

Se as partes podem formalizar a transferência e a documentação está adequada, o encaminhamento pode envolver a elaboração do título necessário e sua apresentação ao Registro de Imóveis.

Quando existe obrigação de transmitir o imóvel que não foi cumprida, pode ser necessário examinar a possibilidade de adjudicação compulsória: procedimento destinado a viabilizar a transferência nas hipóteses admitidas pelo ordenamento jurídico.

A Lei de Registros Públicos prevê a adjudicação compulsória extrajudicial no Registro de Imóveis, sem excluir a via judicial. Seu cabimento depende da análise do contrato, do cumprimento das obrigações e dos requisitos do procedimento.

Também podem existir pendências anteriores à transferência, como divergências na descrição do imóvel ou uma sequência de negociações ainda não refletida no registro. Nesses casos, é preciso identificar quais providências são necessárias e em que ordem devem ser adotadas.

A usucapião não é a resposta automática

A ausência de registro em nome do comprador não permite concluir, isoladamente, que a solução seja a usucapião.

Essa forma de aquisição da propriedade possui requisitos próprios, que variam conforme a modalidade. A existência de contrato, o histórico da posse e a situação registral precisam ser examinados em conjunto. O tempo de ocupação, sozinho, não define o procedimento adequado.

Antes de escolher o procedimento, compreenda o problema

A pergunta inicial deve ser: o que falta para que a situação jurídica do imóvel corresponda ao negócio realizado?

Com essa resposta, é possível avaliar os encaminhamentos pertinentes e os documentos necessários. A escolha entre formalização consensual, adjudicação compulsória, usucapião ou outra providência depende da análise individual da situação.

Este conteúdo apresenta informações jurídicas gerais e não substitui a análise dos documentos e das circunstâncias de cada caso.

Referências normativas

• Código Civil — Lei nº 10.406/2002, especialmente artigos 108, 1.238 a 1.245.
• Lei de Registros Públicos — Lei nº 6.015/1973, artigo 216-B.